Análisis de la ley N 30201 – Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos

En la actualidad a nivel nacional existe una necesidad de un mercado de inmuebles en alquiler, razón por la que se recurre a la celebración del contrato de arrendamiento de bienes inmuebles ya sea para vivienda como para actividades comerciales.

Pero hasta ahora el propietario que desea alquilar su inmueble carece de un mecanismo que le permita evaluar los antecedentes y el historial de cumplimiento del posible inquilino, esta situación genera un alto grado de riesgo a la hora de alquilar, ya que si por mala suerte le toca un inquilino que empieza a incumplir con el pago puntual de sus obligaciones, no tendrá más remedio que recurrir al poder judicial vía demanda de Obligación de Dar Suma de Dinero (pago de los alquileres) o Desalojo por falta de pago, o ambos en forma acumulativa; procesos que estadisticamente demostrado, podrían durar hasta cinco años.

Asimismo es menester indicar respecto la formalidad del contrato de arrendamiento, que estos no están sujetos a formalidad alguna, por lo que la mayoría de los propietarios alquilan con contratos privados sin ninguna asesoría, o hasta de palabra, basados en la buena fe de las partes. Este grado de informalidad constituye una gran debilidad para la protección de los derechos del propietario del inmueble, quien ante el incumplimiento de pago del inquilino, o el vencimiento del plazo y la falta de devolución del bien, se encuentra desprotegido, generando que muchos propietarios tengan recelo a la hora de alquilar sus inmuebles.

En este contexto se publicó la Ley 30201, Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos, norma publicada en el diario Oficial el Peruano el miércoles 28 de mayo del presente año, que entrará en vigencia a los cuarenta y cinco días hábiles de su publicación y que el Poder Ejecutivo lo reglamentará a los treinta días hábiles de su entrada en vigencia.

A través de dicha norma se introduce la creación del “Registro de Deudores Judiciales Morosos”, asi como de la figura del “allanamiento anticipado”.

Ahora bien, en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, se inscribirán el incumplimiento de las a creencias originadas en resoluciones firmes, que declaran el estado de deudor judicial moroso en aplicación de los artículos 594 y 692-A, del Código Procesal Civil. Esto quiere decir que se pueden inscribir en los siguientes supuestos:

1.- Cuando se trata de inquilinos morosos, ya que la deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, de acuerdo al Art. 594 del Código Procesal Civil.

2.- Cuando el demandado no cumple con señalar bien libre de gravamen o bienes parcialmente gravado, en un proceso único de ejecución, a efectos que, con su realización se cumpla el mandato de pago, según el Art. 692-A del Código Procesal Civil.

3.- Cuando el demandado no cumple con señalar bien libre de gravamen o bienes parcialmente gravado, en la etapa procesal de ejecución forzada de sentencia derivada de un proceso de conocimiento, abreviado o sumarísimo, de acuerdo al Art. 692-A del Código Procesal Civil.

Cabe resaltar que no se encuentran bajo el ámbito del referido registro las obligaciones derivadas de procesos judiciales contra el estado.

Con respecto a la cancelación de la inscripción como deudor moroso del Registro de Deudores Judiciales Morosos, la norma señala que una vez pagada la deuda, la inscripción queda sin efecto de pleno derecho, para lograr la cancelación de la inscripción del citado registro la norma prevé dos caminos:

1.- Una vez extinguida la obligación por cualquiera de las modalidades previstas en el código civil, el propio Juzgado de origen oficiará al órgano de gobierno del Poder Judicial, solicitando la cancelación de la inscripción en dicho registro, bajo responsabilidad.

2.- Igualmente una vez extinguida la obligación, procede la cancelación a pedido de cualquier persona. Debiendo el Poder Judicial, a pedido de cualquier persona, proceder a su cancelación dentro del plazo de siete días calendario de presentada la solicitud, bajo responsabilidad.

Así mismo es menester indicar que el acceso a la información de este registro es de carácter público y gratuito, a través del portal web institucional del Poder Judicial.

En materia concursal, el principal efecto de esta reforma ha sido eliminar el denominado “procedimiento concursal por mandato judicial”, el cual estaba previsto en el texto anterior del artículo 692-A del Código Procesal Civil.

Dicho procedimiento permitía que, ante el incumplimiento del deudor de señalar bien libre de gravamen en un proceso único de ejecución, el juez declare la disolución y liquidación del ejecutado. Luego se remitía el expediente judicial al INDECOPI a fin de que se tramite un procedimiento concursal en el que se disponía la publicación en el diario oficial El Peruano del nombre de las personas sometidas a la disolución y liquidación.

Este procedimiento ha quedado eliminado. A partir de la entrada en vigencia de la Ley que crea el Registro de Deudores Judiciales Morosos, la falta de señalamiento de bien libre de gravamen por parte del deudor será ahora publicitado a través de dicho registro. No será necesario acudir al Indecopi.

Por tal motivo, se han modificado los artículos 34, 50 y 97 de la Ley General del Sistema Concursal, Ley N° 27809. E igualmente se han derogado los artículos 30 y 31, así como el numeral 36.2 de la mencionada norma.

La finalidad de la creación del Registro de Deudores Judiciales Morosos, es fomentar la cultura de cumplimiento de las obligaciones contractuales entre las partes (por ejemplo entre inquilino y arrendador), logrando así mayor Seguridad Jurídica. Esto favorecerá sin lugar a dudas a la dinámica del mercado de alquileres.

Con respecto a la figura del “allanamiento anticipado” en el contrato de arrendamiento de inmuebles, podemos señalar que se trata de un acuerdo expreso entre las partes, en virtud del cual el inquilino acepta anteladamente la desocupación del predio, previo requerimiento judicial, por las causales de conclusión del contrato y resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas.

Ahora bien, para que surte efecto la citada figura jurídica, debe reunir ciertas condiciones formales, como son el de estar incluido por escrito a través de una clausula en el contrato de arrendamiento de un bien inmueble, por lo que no procederá en contratos verbales.

Asimismo el contrato de arrendamiento deberá contar con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya notario).

Es importante resaltar que esta cláusula de allanamiento solamente permitirá la restitución del inmueble solo cuando haya el concluido el contrato de arrendamiento o, cuando el contrato haya sido resuelto por falta de pago, siempre que el inquilino adeuda dos meses y medio de renta, según el Art. 1697 del Código Civil. Para ello el arrendador deberá presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente, una vez recibida y admitida a trámite, el juez deberá notificarla al arrendatario, el arrendatario solo podrá oponerse a la restitución del inmueble si logra acreditar que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler adeudado, para ello el arrendatario solo cuenta con 6 días de plazo desde que le es notificada la demanda, vencido el plazo establecido sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato sigue vigente o que pagó la renta ha sido cancelado, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.

Con respecto a este punto, es menester señalar, que dicha norma establece que consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. Es decir, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolución que expida el juez de paz letrado, sino que esta decisión debe haber quedado confirmada por el superior jerárquico, si es que es apelada por el arrendatario, o que este no la haya impugnado. Por lo que la restitución del inmueble no sería en tan breve plazo como podría esperarse.

Mediante esta cláusula el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial invocando el vencimiento o la falta de pago de la merced conductiva, y el demandado ya no podrá defenderse con cualquier argumento, sino solo demostrando que el contrato sigue vigente o que había abonado la renta antes de la resolución. No habrá audiencias ni se admitirán pruebas ajenas a los hechos antes mencionados, si el poseedor no demuestra que el contrato subsiste o que estaba al día en los abonos, se ordenará el lanzamiento en 15 días. Así mismo, no habrá impugnaciones ni articulaciones que eviten la desocupación. Lo que era un trámite de años podría terminar reducido a pocos meses.

Ahora, es importante señalar que pese a que la figura se refiere a un “allanamiento anticipado”, en realidad el llamado “allanamiento anticipado” no es tal, ya que una aceptación anticipada real implicaría que ante la demanda de desalojo el inquilino no tendría defensa alguna, por el contrario la citada norma señala que el juez notifica al inquilino para que pruebe que el contrato de arrendamiento se ha prorrogado, o que ya había pagado la deuda pendiente antes de la resolución del contrato de arrendamiento, si el demandado no acredita estos hechos se ordena el lanzamiento, pero si el inquilino prueba que las pretensiones del demandante son falsas se quedará en el inmueble.

Al margen nomen iuris que se utiliza, la solución que se da con la citada norma es positiva, pero es recomendable que en el contrato de arrendamiento se prevea mecanismos específicos, como formas únicas de entender bien realizado el abono de la renta o producida la renovación del plazo, ya que si el juez evalúa la respuesta del demandado sobre la continuación del contrato o sobre el pago oportuno de la renta, si no está consignado en el contrato de arrendamiento estas situaciones de manera clara, podría resultar que se complique en el análisis o peor aún que resuelve a favor del inquilino moroso.